ОСОБЛИВОСТІ ОРЕНДИ ДЕРЖАВНОГО ТА КОМУНАЛЬНОГО МАЙНА

Загальне поняття оренди сформульовано в ст. 2 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”. Відповідно до цьо­го Закону орендою є засноване на договорі строкове платне користу­вання майном, яке необхідне орендареві для здійснення підприємни­цької та іншої діяльності.

Державну політику у сфері оренди здійснюють:

• щодо державного майна - Кабінет Міністрів України, Фонд держа­вного майна України, а також його регіональні відділення та пред­ставництва;

• щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим, - органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим;

• щодо майна, яке перебуває в комунальній власності, - органи міс­цевого самоврядування.

Згідно із Законом України “Про оренду державного та комуналь­ного майна” об’єктами оренди є:

• цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів. Цілісним майновим комплексом є господарський об’єкт із завер­шеним циклом виробництва продукції з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними ко­мунікаціями, системою енергопостачання;

• нерухоме майно та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств;

• майно, що не увійшло до статутних фондів господарських това­риств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).

Не можуть бути об’єктами оренди:

• цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх структур­них підрозділів (філій, цехів, дільниць), що здійснюють діяль­ність, яка пов’язана з обігом наркотичних засобів, психотропних речовин, з охороною окремих особливо важливих об’єктів держав­ної власності, з проведенням криміналістичних, судово-медичних, судово-психіатричних експертиз і розробленням, випробуванням, виробництвом та експлуатацією ракет-носіїв, з проведенням лом­бардних операцій;

• цілісні майнові комплекси структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць) казенних підприємств;

• об’ єкти державної власності, що мають загальнодержавне значення і не підлягають приватизації.

Суб’єктами оренди є орендодавці та орендарі. Орендодавцями, тобто органами та організаціями, що передають майно в оренду, є:

• Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке є державною власністю;

• органи, уповноважені управляти майном Верховною Радою Авто­номної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автоно­мній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності;

• підприємства - щодо окремого індивідуально визначеного майна, а з дозволу вищезазначених орендодавців - щодо цілісних майнових комплексів, структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, ді­льниць) та нерухомого майна.

Орендарями, тобто юридичними або фізичними особами, яким майно передається в оренду згідно із Законом “Про оренду державно­го та комунального майна”, можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структур­ного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства. При цьому фізична особа, яка бажає укласти дого­вір оренди державного майна, до його укладення зобов’язана зареєст­руватися як суб’єкт підприємницької діяльності.

Зміст та умови оренди відображаються у договорі оренди. До істотних умов договору оренди належать:

• об’єкт оренди, тобто склад і вартість майна з урахуванням її індек­сації;

• термін, на який укладається договір оренди, що визначається за погодженням сторін;

• орендна плата з урахування її індексації;

• порядок використання амортизаційних відрахувань. Амортизаційні відрахування на орендоване майно залишаються у розпорядженні орендаря і використовуються на відновлення орендованих основ­них фондів;

• відновлення орендованого майна та умови його повернення. У разі, якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини;

• виконання зобов’язань та відповідальність сторін;

• порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об’єкта оренди;

• страхування орендарем взятого ним в оренду майна. Витрати орен­даря з обов’ язкового страхування орендованого державного чи ко­мунального майна, що належить компанії тимчасово на підставі до­говору оперативної оренди, відносяться до валових витрат і відображаються в Декларації про прибуток підприємства як витрати, безпосередньо пов’язані з витратами за орендованими операціями;

• обов’язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендова­ного майна.

Строки внесення орендної плати визначаються у договорі. Як правило, орендна плата встановлюється у грошовій формі, але залеж­но від специфіки виробничої діяльності орендаря вона може встанов­люватися у натуральній або грошово-натуральній формах. З метою створення єдиного організаційно-економічного механізму стягнення плати за оренду цілісного майнового комплексу державного підпри­ємства, організації, їх структурних підрозділів та окремого індивідуа­льно визначеного майна державного підприємства, організації, а також майна, що не увійшло до статутного фонду господарського товариства, створеного у процесі приватизації, розроблено методику розрахунку і використання плати за оренду державного майна. Згідно з цією мето­дикою орендна плата розраховується у такій послідовності:

• по-перше, визначається розмір річної орендної плати;

• по-друге, на основі розміру річної орендної плати встановлюється розмір орендної плати за перший місяць оренди, яка фіксується у договорі оренди;

• по-третє, з урахуванням розміру орендної плати за перший місяць оренди розраховується розмір орендної плати за наступні місяці оренди.

Розмір місячної орендної плати є основою для розрахунку добо­вої плати, якщо термін оренди менший чи більший однієї доби або одного місяця. На сучасному етапі існують декілька формул, на базі яких розраховуються розміри орендних плат залежно від об’ єктів чи строків оренди.

Розмір річної орендної плати за цілісні майнові комплекси дер­жавних підприємств визначається таким чином:

Опл = Вз■ Сор. ц (7.1)

Де Опл - розмір річної орендної плати, грн.;

Вз - залишкова вартість орендованих основних засобів на час оцінки об’єкта оренди, грн.;

Сор. ц - орендна ставка за використання цілісних майнових ком­плексів державних підприємств.

У разі оренди нерухомого майна (крім оренди нерухомого майна бюджетними організаціями та інвалідами) з метою використання під гаражі для спеціальних засобів пересування розмір річної орендної плати визначається за формулою:

Опл = Вп ■ Сор, (7.2)

Де Вп - вартість орендованого майна, визначена експертним шляхом, грн.;

Сор - орендна ставка, визначена згідно з додатком.

ЯКщО орендоване нежитлове приміщення є частиною будівлі (споруди), оцінка його вартості проводиться безпосередньо або з ура­хуванням вартості будівлі (споруди) за формулою:

Вп = Вб/Пб ■ Пп, (7.3)

Де Вп - вартість орендованого приміщення, яке є частиною будівлі (споруди), грн.;

Вб - вартість будівлі чи споруди в цілому (без вартості підваль­них приміщень, якщо вони не експлуатуються орендарем), визначена експертним шляхом, грн.;

Пп - площа орендованого приміщення, кв. м;

Пб - площа будівлі (споруди) без площі підвальних приміщень, якщо вони не експлуатуються орендарем, кв. м.

Розмір річної орендної плати за оренду нерухомого майна бю­джетними організаціями, які утримуються за рахунок державного бю­джету, державними та комунальними телерадіоорганізаціями, редак­ціями державних і комунальних періодичних видань та періодичних видань, заснованих об’єднаннями громадян, державними науково - дослідними установами, навчальними закладами, трудовими і журна­лістськими колективами, підприємствами зв’язку, що їх розповсю­джують, Товариством Червоного Хреста України та його місцевими організаціями, а також інвалідами з метою використання під гаражі для спеціальних засобів пересування, становить 1 грн.

Орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів Державних підприємств Об’єкт Орендна ставка, % Цілісні майнові комплекси державних підприємств: - торгівлі, з організації концертно-видовищної діяльності, випуску лотерейних білетів та проведення лотерей, лікеро-горілчаної та виноробної промисловості, радгоспів, заводів 10 - з організації виставкової діяльності, тютюнової промисловості, виробництва деревини і меблів, сільського господарства, кольорової металургії, ресторанів 9 - харчової промисловості, електроенергетики, газової, хімічної і нафтохімічної промисловості, чорної металургії, зв’язку, швейної промисловості, ресторанного господарства, з виробництва транспортних засобів і устаткування та їх ремонту, виробництва електричного та електронного устаткування, машин та устаткування, призначеного для механічного, термічної обробки матеріалів або здійснення інших операцій, виробництва гумових та пластмасових виробів 8 - нафтогазодобувної промисловості, лісового господарства, рибного господарства, текстильної промисловості, целюлозно-паперової промисловості, переробки відходів 7 - морського, залізничного та автомобільного транспорту, побутового обслуговування, металообробки, освіти, науки, охорони здоров’я, легкої і паливної промисловості, з виробництва будівельних матеріалів 6 Інші об’єкти 5

Після укладення договору оренди чи перегляду розміру орендної плати розмір орендної плати за перший місяць розраховується таким чином:

Опл. міс. = Опл/12 ■ Іп. р ■ Ім, (7.4)

Де Опл. - річна орендна плата, грн.;

Іп. р - індекс інфляції за період з початку року до дати укладення договору оренди або перегляду розміру орендної плати;

Ім - індекс інфляції за перШиЙ місяць оренди.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Сума орендної плати, яку сплачує орендатор, розподіляється за­лежно від орендодавця майна. Якщо орендодавцем виступає Фонд державного майна, його регіональне відділення чи представництво, орендна плата спрямовується:

• за цілісні майнові комплекси державних підприємств - до Держав­ного бюджету;

• за нерухоме майно державних підприємств, організацій - 70 % оре­ндної плати до Державного бюджету, 30 % - державному підпри­ємству, організації, на балансі яких перебуває це майно;

• за майно, що не ввійшло до статутного фонду господарського това­риства, створеного у процесі приватизації чи корпоратизації, - до Державного бюджету. Якщо господарське товариство, створене у процесі приватизації (корпоратизації), утримує об’єкти житлового фонду, що не ввійшли до його статутного фонду, 70 % орендної пла­ти - до Державного бюджету, 30 % - господарському товариству.

Якщо орендодавцем майна є державне підприємство, організація, орендна плата спрямовується:

• за окреме індивідуально визначене майно підприємства, організації (крім нерухомого) - підприємству, організації;

• за цілісний майновий комплекс 70 % орендної плати - підприємст­ву, організації, 30 % - до Державного бюджету.